Hypotheek in Spanje, hoe werkt dat?

Spaanse hypotheek aanvragen – complete gids

Een woning kopen in Spanje is voor veel Nederlanders en Belgen een langgekoesterde wens. Niet iedereen betaalt een woning volledig uit eigen middelen. In dat geval kan een Spaanse hypotheek een mogelijkheid zijn.

Hoewel een hypotheek in Spanje in grote lijnen vergelijkbaar is met Nederland, zijn er belangrijke verschillen. Spaanse banken financieren vaak een kleiner deel van de woningwaarde, vragen uitgebreide documentatie en beoordelen buitenlandse kopers anders dan Spaanse residenten.

Wie financiering nodig heeft, doet er daarom verstandig aan om eerst de hypotheekmogelijkheden te onderzoeken en daarna pas gericht woningen te bezichtigen.

Zo voorkomt u dat u verliefd wordt op een woning die uiteindelijk niet binnen het beschikbare budget past.

Wilt u tegelijkertijd bekijken welke woningen beschikbaar zijn? Bekijk dan ons actuele woningaanbod in Spanje.

Hoe werkt een hypotheek in Spanje?

Een Spaanse bank kijkt niet alleen naar de woning die u wilt kopen.

De bank beoordeelt vooral of u de hypotheek gedurende de volledige looptijd kunt blijven betalen.

Daarbij wordt onder andere gekeken naar:

inkomen;
stabiliteit van het inkomen;
bestaande leningen;
andere hypotheken;
leeftijd;
gezinssituatie;
kredietgeschiedenis;
beschikbare eigen middelen;
en de waarde van de woning.

Voor buitenlandse kopers wordt vaak uitgebreider naar financiële documenten gekeken dan bij een standaard Nederlandse hypotheekaanvraag.

Hoeveel kunt u lenen voor een woning in Spanje?

Voor niet-residenten wordt vaak gerekend met een maximale financiering van ongeveer 70% van de aankoopprijs of taxatiewaarde, waarbij doorgaans de laagste van beide waarden als uitgangspunt wordt genomen.

Dat betekent dat u een aanzienlijk gedeelte van de woning uit eigen middelen moet betalen.

Daar komen bovendien de aankoopkosten nog bovenop.

Een eenvoudig voorbeeld:

Stel dat u een woning koopt voor €200.000 en de bank financiert maximaal 70%.

Dan zou de maximale hypotheek in dat voorbeeld zijn:

€200.000 × 70% = €140.000

U moet dan minimaal €60.000 eigen geld inbrengen voor de aankoopprijs zelf.

Daarnaast moet u rekening houden met belastingen, notaris, registratie, juridische begeleiding en andere kosten rond de aankoop. In het voorbeeld uit deze gids komt de totale eigen inleg bij een woning van €200.000 uit op ongeveer €85.050.

De werkelijke kosten hangen af van de woning, regio en persoonlijke situatie.

Houd aankoopkosten buiten uw hypotheekbudget

Dit is een van de belangrijkste verschillen met hoe veel Nederlandse kopers gewend zijn te denken.

Wanneer u bijvoorbeeld €250.000 totaal beschikbaar heeft, betekent dat niet automatisch dat u naar woningen met een koopprijs van €250.000 kunt kijken.

De aankoopkosten van een woning in Spanje moeten meestal uit eigen middelen worden betaald.

Daarom is het verstandig om vóór de woningzoektocht eerst te berekenen:

Hoeveel hypotheek kan ik krijgen?

én:

Hoeveel eigen geld blijft er over nadat de aankoopkosten zijn betaald?

Pas daarna weet u in welke prijsklasse u werkelijk moet zoeken.

Waar kijkt een Spaanse bank naar?

Inkomen

Een stabiel inkomen geeft de bank meer zekerheid.

Een vast salaris of pensioen wordt doorgaans eenvoudiger beoordeeld dan sterk wisselende of tijdelijke inkomsten.

Ook andere inkomsten kunnen worden meegenomen, bijvoorbeeld inkomsten uit verhuur, afhankelijk van de bank en de manier waarop deze inkomsten kunnen worden aangetoond.

Bestaande financiële verplichtingen

Heeft u al financiële verplichtingen? Dan worden deze meegenomen bij de beoordeling.

Denk bijvoorbeeld aan:

bestaande hypotheek;
persoonlijke lening;
leasecontract;
doorlopend krediet;
andere financieringen;
en bepaalde kredietfaciliteiten.

De bank kijkt dus niet alleen naar wat er iedere maand binnenkomt, maar ook naar wat er al maandelijks uitgaat.

Verhouding tussen inkomen en maandlasten

Een veelgebruikte richtlijn is dat totale financiële verplichtingen niet een te groot gedeelte van het netto maandinkomen mogen bedragen.

In de oorspronkelijke gids wordt hiervoor ongeveer 30 tot 35% van het netto inkomen als vuistregel genoemd.

Heeft u al een hypotheek of lening, dan vermindert dat dus de ruimte voor een nieuwe Spaanse hypotheek.

Leeftijd en looptijd

Leeftijd speelt eveneens een rol.

Spaanse banken willen dat de hypotheek binnen een bepaalde maximale leeftijd volledig is afgelost.

Daardoor kan iemand van 40 bijvoorbeeld een langere looptijd krijgen dan iemand die op latere leeftijd een woning koopt.

Voor mensen die hun pensioen in Spanje willen doorbrengen is het daarom extra belangrijk om financiering vooraf te onderzoeken.

Een kortere looptijd betekent namelijk meestal hogere maandlasten.

Kredietgeschiedenis

Ook uw kredietgeschiedenis wordt bekeken.

Bij Nederlandse kopers kan bijvoorbeeld een BKR-overzicht worden opgevraagd. Negatieve registraties kunnen invloed hebben op de hypotheekaanvraag.

De bank kan daarnaast aanvullende documenten vragen om uw financiële positie verder te controleren.

Laat uw hypotheekmogelijkheden berekenen vóór u gaat bezichtigen

Wij adviseren kopers die financiering nodig hebben om niet eerst wekenlang woningen te bekijken.

Laat vooraf beoordelen:

wat u maximaal kunt lenen;
hoeveel eigen middelen nodig zijn;
welke maandlast haalbaar is;
en welk aankoopbudget daarbij hoort.

Daarmee kunt u veel gerichter zoeken binnen het woningaanbod in Spanje.

Dat voorkomt bovendien dat u een reservering doet op een woning voordat duidelijk is of de financiering haalbaar is.

Welke documenten vraagt een Spaanse bank?

Een Spaanse hypotheekaanvraag vraagt behoorlijk wat administratie.

De exacte documenten verschillen per bank en persoonlijke situatie, maar er wordt vaak gevraagd om persoonlijke én financiële informatie.

Persoonlijke documenten

Denk onder andere aan:

paspoort;
adresgegevens;
burgerlijke staat;
gezinssituatie;
beroep;
datum waarop u bij uw werkgever bent begonnen;
of bewijs van pensioeninkomen.

Voor de aankoop van een woning heeft u bovendien een NIE-nummer nodig.

Meer daarover leest u op onze pagina over NIE en residencia in Spanje.

Financiële documenten

De bank kan onder andere vragen om:

recente loonstroken;
pensioenoverzichten;
bewijs van overige inkomsten;
belastingaangiften;
jaaropgaven;
bankafschriften;
gegevens van bestaande hypotheken;
kredietrapport;
en informatie over andere leningen.

Wie zelfstandig ondernemer of directeur-grootaandeelhouder is, kan aanvullende bedrijfsdocumenten moeten aanleveren.

Het verzamelen van alle documenten is vaak een van de meest tijdrovende onderdelen van de hypotheekaanvraag.

Moeten documenten worden vertaald?

Dat hangt af van de bank.

Sommige banken accepteren bepaalde Nederlandse of Engelstalige documenten, terwijl andere vertalingen of aanvullende verklaringen vragen.

Laat daarom eerst controleren welke documenten uw gekozen bank nodig heeft voordat u alles laat vertalen.

Anders maakt u mogelijk kosten voor documenten die uiteindelijk niet nodig blijken te zijn.

Eén Spaanse bank benaderen of meerdere?

Hypotheekvoorwaarden kunnen per bank verschillen.

Dat geldt niet alleen voor rente.

Ook maximale financiering, looptijd, leeftijdsgrenzen, acceptatie van verschillende inkomensvormen en snelheid van beoordeling kunnen verschillen.

Het kan daarom zinvol zijn om meerdere banken te vergelijken.

Het nadeel is dat u bij iedere aanvraag opnieuw documenten moet aanleveren en vragen moet beantwoorden.

Een hypotheekadviseur kan dit proces eenvoudiger maken.

Waarom een hypotheekadviseur gebruiken?

Een adviseur die regelmatig met buitenlandse woningkopers werkt, kent doorgaans de verschillende banken en acceptatiecriteria.

Dat kan vooral handig zijn wanneer uw situatie niet volledig standaard is.

Denk bijvoorbeeld aan:

ondernemer;
meerdere inkomstenbronnen;
verhuurinkomsten;
pensioeninkomen;
bestaande woning in Nederland;
verschillende nationaliteiten;
of aankoop samen met een partner.

Een adviseur kan helpen om vooraf te bepalen welke banken het meest kansrijk zijn.

Welke Spaanse banken verstrekken hypotheken?

In de oorspronkelijke gids worden verschillende bekende Spaanse banken genoemd die hypotheken aanbieden, waaronder:

Banco Santander;
BBVA;
CaixaBank;
Banco Sabadell;
Bankinter;
Abanca.

De voorwaarden verschillen per bank en soms zelfs per dossier of kantoor.

Kies daarom niet uitsluitend voor een bank omdat u de naam kent.

De beste hypotheek is uiteindelijk degene waarvan de voorwaarden bij uw persoonlijke situatie passen.

Hoe herkent u een betrouwbare hypotheekaanbieder?

Let bij een Spaanse bank of financiële partij onder andere op:

registratie bij de Banco de España;
ervaring met buitenlandse klanten;
duidelijke informatie over rente;
transparante kosten;
heldere voorwaarden;
en goede bereikbaarheid tijdens het aanvraagproces.

De oorspronkelijke gids noemt daarnaast digitale communicatie en duidelijke informatie over bijkomende kosten als belangrijke aandachtspunten.

Verschillen tussen een Spaanse en Nederlandse hypotheek

Hoewel beide systemen hetzelfde basisidee hebben — geld lenen met de woning als zekerheid — zijn er duidelijke verschillen.

Maximale financiering

In Nederland kan bij een hoofdwoning een veel groter deel van de woningwaarde worden gefinancierd.

In Spanje moeten buitenlandse kopers doorgaans aanzienlijk meer eigen geld meenemen.

Looptijd

Spaanse hypotheken hebben volgens de oorspronkelijke gids vaak een looptijd van ongeveer 20 tot 25 jaar, waarbij in sommige situaties langere looptijden mogelijk zijn.

Leeftijd

Leeftijd speelt in Spanje nadrukkelijk mee bij de maximale looptijd.

Documentatie

De Spaanse bank vraagt vaak meer financiële informatie van buitenlandse kopers en het proces kan daardoor langer duren.

NHG

Een systeem zoals de Nederlandse Nationale Hypotheek Garantie bestaat niet op dezelfde manier in Spanje.

Vaste of variabele rente in Spanje

Spaanse banken kunnen verschillende rentevormen aanbieden.

Afhankelijk van het moment en de bank kunt u te maken krijgen met:

vaste rente;
variabele rente;
of een combinatievorm.

Bij een variabele hypotheek kan de rente bijvoorbeeld gekoppeld zijn aan de Euribor.

Welke rentevorm verstandig is, hangt af van uw persoonlijke voorkeur, looptijd en financiële ruimte.

Kijk daarom niet alleen naar het rentepercentage van vandaag, maar ook naar wat er met uw maandlast gebeurt wanneer de rente verandert.

Hypotheek voor een tweede woning in Spanje

Veel Nederlandse en Belgische kopers gebruiken een Spaanse hypotheek voor een tweede woning.

Dat kan bijvoorbeeld een appartement aan de kust zijn of een villa die u gedurende een deel van het jaar zelf gebruikt.

Populaire regio's zijn onder andere de Costa Blanca, Costa Cálida en Costa del Sol.

Bij een tweede woning beoordeelt de bank uw financiële situatie inclusief eventuele woonlasten die u al in Nederland of België heeft.

Een bestaande hypotheek verdwijnt dus niet uit de berekening alleen omdat de nieuwe woning in Spanje staat.

Hypotheek bij emigreren naar Spanje

Wanneer u permanent naar Spanje verhuist kan uw hypotheekaanvraag anders worden beoordeeld dan wanneer u niet-resident blijft.

Residentiestatus kan invloed hebben op:

maximale financiering;
inkomen dat wordt geaccepteerd;
voorwaarden;
en administratieve vereisten.

Wie tegelijkertijd een woning koopt en emigreert, doet er daarom goed aan hypotheek, NIE en residencia en woningzoektocht goed op elkaar af te stemmen.

Hypotheek voor nieuwbouw in Spanje

Ook voor nieuwbouw in Spanje kan een hypotheek worden gebruikt.

Hier ontstaat alleen een extra aandachtspunt.

Nieuwbouw wordt regelmatig in meerdere termijnen betaald terwijl de woning nog wordt gebouwd.

De hypotheek wordt normaal gesproken niet simpelweg gebruikt om iedere tussentijdse betaling aan de ontwikkelaar te financieren.

Dat betekent dat u voldoende eigen middelen nodig kunt hebben om betalingen tijdens de bouw te voldoen.

Laat de financieringsplanning daarom controleren vóór u een nieuwbouwwoning reserveert.

Bekijk hier het actuele nieuwbouwaanbod.

Hypotheek voor bestaande bouw

Bij een bestaande woning is het proces vaak overzichtelijker omdat de woning al bestaat en getaxeerd kan worden.

De bank laat de woning doorgaans taxeren voordat definitieve financiering wordt verstrekt.

Belangrijk daarbij is dat de bank niet alleen naar de koopprijs kijkt.

Wanneer de taxatiewaarde lager uitvalt dan de overeengekomen aankoopprijs, kan het bedrag dat u maximaal kunt lenen eveneens lager uitvallen.

Daarom kan een lage taxatie betekenen dat u onverwacht meer eigen geld nodig heeft.

Koop nooit zonder rekening te houden met financiering

Een van de grootste risico's ontstaat wanneer u een woning reserveert terwijl de financiering nog volledig onzeker is.

In Spanje is een financieringsvoorbehoud zoals Nederlandse kopers dat kennen niet vanzelfsprekend onderdeel van iedere overeenkomst.

Laat daarom vooraf duidelijk controleren:

wat u tekent;
welke bedragen u betaalt;
wanneer die bedragen terugbetaalbaar zijn;
en wat er gebeurt wanneer de hypotheek uiteindelijk niet wordt goedgekeurd.

Meer over het aankoopproces leest u in onze gids over een huis kopen in Spanje.

Hypotheek via een Nederlandse BV

De oorspronkelijke gids vermeldt dat Spaanse banken terughoudend zijn met hypotheken aan buitenlandse rechtspersonen zoals een Nederlandse BV.

Wie vastgoed vanuit een onderneming wil kopen, krijgt daardoor met een heel ander financieringstraject te maken dan een particuliere woningkoper.

Dit moet vooraf afzonderlijk worden onderzocht.

Hypotheek via een Spaanse S.L.

Een Spaanse Sociedad Limitada (S.L.) kan volgens de gids wel financiering verkrijgen, maar dan onder zakelijke voorwaarden.

Daarbij kunnen onder andere gelden:

lagere financieringspercentages;
andere rentetarieven;
extra documentatie;
bedrijfsjaarrekeningen;
en aanvullende garanties.

Voor een gewone tweede woning is aankoop via een vennootschap daarom niet automatisch aantrekkelijker dan privébezit.

Vastgoed kopen als investering

Wie niet alleen een tweede woning zoekt maar daadwerkelijk wil investeren in Spaans vastgoed, moet financiering en fiscaliteit samen bekijken.

Denk bijvoorbeeld aan:

één of meerdere huurwoningen;
lange termijn verhuur;
vakantieverhuur;
aankoop privé;
of aankoop via een onderneming.

De gekozen structuur kan gevolgen hebben voor belastingen, administratie, financiering en uiteindelijke verkoop.

Laat hierover altijd individueel fiscaal advies geven.

Belastingen bij aankoop van een woning

De oorspronkelijke gids maakt onderscheid tussen bestaande bouw en nieuwbouw.

Bij bestaande bouw wordt overdrachtsbelasting betaald.

Bij nieuwbouw spelen onder andere IVA en AJD een rol.

De exacte percentages verschillen per regio en situatie.

Dat is een extra reden om bij het bepalen van het aankoopbudget altijd naar de regio te kijken waarin u koopt.

Een woning aan de Costa Blanca valt bijvoorbeeld onder andere regionale fiscale regels dan een woning aan de Costa del Sol.

Verhuur en hypotheek

Wilt u de woning verhuren?

Bespreek dat vooraf met zowel uw financieel adviseur als juridisch/fiscaal adviseur.

Verhuur kan gevolgen hebben voor:

belasting;
verzekering;
rendement;
onderhoud;
en soms de manier waarop de financiering wordt beoordeeld.

Vooral bij toeristische verhuur moet bovendien gecontroleerd worden of verhuur voor de specifieke woning juridisch mogelijk is.

Lees meer op onze pagina over investeren in vastgoed in Spanje.

Wat gebeurt er wanneer u de woning later verkoopt?

Ook bij verkoop van Spaans vastgoed spelen belastingen.

De oorspronkelijke gids noemt onder andere belasting over de gerealiseerde winst en de gemeentelijke plusvalía.

Welke bedragen uiteindelijk verschuldigd zijn hangt af van onder andere:

aankoopprijs;
verkoopprijs;
aantoonbare aankoopkosten;
investeringen;
fiscale residentie;
en eigendomsstructuur.

Ook dit is dus sterk persoonlijk.

Voorbeeld: woning van €200.000 financieren

Een concreet rekenvoorbeeld maakt het verschil tussen koopprijs en werkelijk benodigd eigen geld duidelijk.

Aankoopprijs

€200.000

Hypotheek bij 70%

€140.000

Eigen inleg voor de woning

€60.000

Daarbovenop komen vervolgens de aankoopkosten.

In de oorspronkelijke voorbeeldberekening worden genoemd:

belasting: €20.000;
notaris: €1.500;
advocaat/gestor: €2.000;
registerkosten: €650;
administratiekosten: €400;
NIE/volmacht voor twee personen: €500.

Dat levert in het voorbeeld €25.050 aan overige kosten op.

De totale eigen inleg wordt dan:

€60.000 + €25.050 = €85.050.

Gebruik dit vooral als illustratief voorbeeld, want de werkelijke kosten kunnen per aankoop verschillen.

Hoe bepaalt u uw echte woningbudget?

Wij zouden het proces daarom in deze volgorde aanpakken:

Bepaal hoeveel eigen middelen beschikbaar zijn.
Laat uw maximale hypotheek berekenen.
Reserveer voldoende geld voor aankoopkosten.
Bepaal daarna de maximale woningprijs.
Start vervolgens pas gericht met woningen vergelijken.

Dat maakt de zoektocht veel efficiënter.

U kunt vervolgens zoeken binnen het actuele woningaanbod of specifiek kijken naar nieuwbouw en bestaande bouw.

Welke regio past binnen uw hypotheekbudget?

Met hetzelfde budget kunt u in Spanje zeer verschillende woningen vinden.

Aan de kust betaalt u vaak meer voor locatie.

Iets landinwaarts krijgt u regelmatig meer ruimte.

Aan de Costa Blanca kunt u bijvoorbeeld kijken naar Ciudad Quesada, Torrevieja, Guardamar del Segura, Orihuela Costa, Rojales, Benijófar, Los Montesinos en San Miguel de Salinas.

Wie breder zoekt kan daarnaast de Costa Cálida of Costa del Sol meenemen.

Eerst financiering, daarna woning zoeken

Dit is uiteindelijk de belangrijkste boodschap.

Wanneer u een Spaanse hypotheek nodig heeft, hoeft u niet te wachten tot u een specifieke woning heeft gevonden voordat u financieel advies inwint.

Juist vooraf kunt u al veel laten berekenen.

Zo weet u:

hoeveel u kunt lenen;
hoeveel eigen geld nodig is;
welke maandlast past;
en in welke prijsklasse wij voor u moeten zoeken.

Daarmee wordt de woningzoektocht een stuk concreter.

Een woning kopen met hypotheek via Casas Palmeras

Casas Palmeras begeleidt Nederlandse en Belgische kopers bij het kopen van een woning in Spanje.

Heeft u een hypotheek nodig, dan kunnen we de woningzoektocht afstemmen op uw financiële mogelijkheden en u in contact brengen met partijen die ervaring hebben met Spaanse financiering.

Wij helpen u onder andere met:

bepalen van uw woningwensen;
zoeken binnen het juiste budget;
nieuwbouw en bestaande bouw vergelijken;
plannen van bezichtigingen;
begeleiding tijdens de aankoop;
juridische ondersteuning;
en praktische zaken rondom de overdracht.

Lees meer over onze werkwijze of bekijk direct het actuele woningaanbod.

Wilt u eerst weten welke woning binnen uw hypotheek en eigen middelen past? Vul dan de vragenlijst voor uw woningzoektocht in of neem vrijblijvend contact met Casas Palmeras op.

Een Spaanse hypotheek kan het mogelijk maken om uw woning in Spanje te financieren, maar het belangrijkste is dat u vóór de woningzoektocht precies weet hoeveel u kunt lenen, hoeveel eigen geld nodig is en welke aankoopkosten daar nog bovenop komen. Met die informatie kunt u veel gerichter én veiliger naar uw Spaanse woning zoeken.