Hypotheek in Spanje, hoe werkt dat?

Een Spaanse hypotheek aanvragen – complete gids

Een woning kopen in Spanje is voor veel Nederlanders een droom. Vaak hoort daar een Spaanse hypotheek bij, en hoewel het in de basis vergelijkbaar lijkt met Nederland, werkt het proces in Spanje net even anders. Denk aan de maximale financiering, strengere documentatie-eisen en andere fiscale regels.

In deze gids leest u stap voor stap:

hoe Spaanse banken een hypotheekaanvraag beoordelen,
hoeveel u maximaal kunt lenen,
hoe het aanvraagproces verloopt,
wat de verschillen zijn met Nederland,
welke banken betrouwbaar zijn,
hoe het zit met hypotheken via een BV of S.L.,
en welke fiscale gevolgen spelen bij aankoop, bezit, verhuur en verkoop.

1. Waar letten Spaanse banken op?

Spaanse banken zijn voorzichtig bij het verstrekken van hypotheken, zeker aan buitenlanders. Ze willen maximale zekerheid dat u in staat bent de lening terug te betalen. Daarom beoordelen ze meerdere factoren:

Inkomen en stabiliteit

Banken kijken niet alleen naar het bedrag dat u verdient, maar ook naar de regelmaat. Een vast salaris of pensioen geeft meer zekerheid dan variabele of tijdelijke inkomsten.

Bestaande financiële verplichtingen

Heeft u al een hypotheek, persoonlijke lening of doorlopend krediet? Dan telt dit mee. Ook creditcards met een openstaand limiet worden gezien als verplichtingen, zelfs wanneer u ze weinig gebruikt.

Leeftijd

De meeste banken eisen dat de hypotheek volledig is afgelost voor u 75 jaar bent. Een jongere koper kan dus makkelijker een lange looptijd krijgen dan iemand van boven de 60.

Kredietgeschiedenis

Een BKR-registratie of een internationaal credit report speelt mee. Negatieve registraties maken de kans op goedkeuring kleiner.

Verhouding tussen inkomen en lasten

Een vuistregel is dat uw maandelijkse hypotheeklasten niet hoger mogen zijn dan 30–35% van uw netto-inkomen. Heeft u al lopende verplichtingen, dan worden die daarin meegerekend. Wat verstaat men hier dan onder? Denk hierbij bijvoorbeeld aan leningen, leasecontracten, overige hypotheken en telefoonabonnementen met een telefoon daarbij.

2. Hoeveel kunt u maximaal lenen?

Spaanse banken hanteren een ander financieringspercentage dan Nederlandse:

U kunt doorgaans maximaal 70% van de aankoopprijs of de getaxeerde waarde lenen (waarbij de laagste van de twee telt).
De overige 30% eigen geld moet u dus zelf inbrengen.
Daarbovenop komen de kostenkoper (overdrachtsbelasting, notaris, registratie, advocaat, etc.). Deze bedragen vaak 10–15% van de aankoopprijs en kunnen niet meegefinancierd worden.

Kortom: wie in Spanje koopt, moet rekening houden met een forse eigen bijdrage.

3. Voorbereiding: weet wat u kunt besteden

Voordat u huizen gaat bekijken, is het slim te weten hoeveel u maximaal kunt lenen. Zo voorkomt u dat u verliefd wordt op een woning die niet binnen uw budget past.

Een bank of adviseur kan vooraf een berekening maken van uw leencapaciteit, gebaseerd op uw inkomen, leeftijd en verplichtingen. Dat geeft u duidelijkheid en voorkomt teleurstellingen.

4. Hypotheekaanvraag: één bank of meerdere banken?

In Spanje verschillen de voorwaarden per bank sterk: rentetarieven, looptijd, bijkomende kosten en zelfs de snelheid van het proces. Daarom kan het lonen om meerdere aanvragen te doen.

Voordeel: u kunt aanbiedingen vergelijken en de beste deal kiezen.
Nadeel: u moet vaak dezelfde documentatie opnieuw aanleveren en het kost meer tijd.

Een goede hypotheekadviseur kan dit proces voor u coördineren en veel werk uit handen nemen.

5. Hypotheekadviseur: wel of niet inschakelen?

Het inschakelen van een adviseur kost meestal een vergoeding, maar biedt vaak grote voordelen:

U hoeft niet zelf alle Spaanse documenten en procedures uit te zoeken.
U krijgt toegang tot meerdere banken en hun voorwaarden.
U voorkomt fouten of ontbrekende stukken in uw aanvraag.

Wij werken samen met een adviseur die ruime ervaring heeft met Nederlandse klanten en Spaanse banken. Dit kan uw traject aanzienlijk versnellen en vergemakkelijken.

6. Benodigde documenten

Een Spaanse bank vraagt veel documentatie, vaak ook vertaald of gelegaliseerd. De exacte lijst verschilt per bank, maar dit zijn de standaardstukken:

Persoonlijke gegevens

Kleurenkopie paspoort
BSN
Adresgegevens
Mobiele nummers en e-mailadressen per persoon
Burgerlijke staat (gehuwd, samenwonend, alleenstaand)
Gegevens van inwonende kinderen
Beroep en startdatum werk óf bewijs van pensioen

Financiële informatie

Laatste 3 loonstroken of pensioenoverzichten
Bewijs van overige inkomsten (bijvoorbeeld verhuur)
Meest recente jaaropgaven of belastingaangiftes
BKR-rapport of internationaal kredietrapport
Bankafschriften van de laatste 6 maanden (inkomsten- en leningrekening)
Hypotheekafschriften van de laatste 6 maanden (indien van toepassing)
Hypotheekcertificaat (looptijd, maandlast, saldo)

De voorbereiding en het compleet aanleveren van deze documenten is vaak het meest tijdrovende deel van de aanvraag.

7. Verschillen tussen Spaanse en Nederlandse hypotheken

Maximale financiering

Spanje: max. 70% van aankoopprijs of taxatie.
Nederland: max. 100% van de marktwaarde.

Looptijd

Spanje: meestal 20–25 jaar, soms 30 jaar.
Nederland: standaard 30 jaar.

Leeftijdsgrens

Spanje: hypotheek moet afgelost zijn vóór 75 jaar.
Nederland: geen wettelijke grens, maar strenger op latere leeftijd.

Rentevormen

Spanje: vooral variabel (Euribor + opslag). Vaste rente mogelijk, maar minder gangbaar en korter vast te zetten.
Nederland: ruime keuze in vaste renteperioden (5, 10, 20, 30 jaar).

Kostenkoper

Spanje: 10–15% van de aankoopprijs, niet te financieren.
Nederland: 4–6%, eveneens niet te financieren.

Hypotheekrenteaftrek

Spanje: geen aftrek voor buitenlanders die een tweede woning kopen. Alleen in beperkte gevallen voor fiscale residenten.
Nederland: wel aftrekbaar bij hoofdverblijf (onder voorwaarden).

Inkomensnormen

Spanje: max. 30–35% van netto inkomen naar woonlasten.
Nederland: berekend o.b.v. NIBUD-normen.

Hypotheekaanvraagproces

Spanje: veel documentatie, vaak vertaald en gelegaliseerd.
Nederland: sneller en meer gestandaardiseerd.

Nationale hypotheekgarantie (NHG)

Spanje: niet beschikbaar.
Nederland: wel mogelijk, met lagere rente en extra zekerheid.

8. Bekende banken voor hypotheken

Banco Santander

De grootste bank van Spanje, met veel ervaring met buitenlanders. Groot kantorennetwerk, maar voorwaarden verschillen per regio.

BBVA

Moderne bank, sterk in digitale oplossingen. Hypotheken vaak online te regelen. Soms strengere eisen voor buitenlanders.

CaixaBank (La Caixa)

Bekend om klantvriendelijkheid en meertalige ondersteuning. Voorwaarden en kosten variëren per provincie.

Banco Sabadell

Flexibel richting buitenlanders en met landelijke dekking. Bureaucratie kan soms tijd kosten.

Bankinter

Middelgrote bank, vaak aantrekkelijk door concurrerende rentepercentages. Minder fysieke kantoren dan de grote spelers.

Abanca

Sterk aanwezig in Galicië en Noordwest-Spanje. Persoonlijkere aanpak, maar minder internationaal ingesteld.

Daarnaast bestaan er nog kleinere lokale spaarbanken (“Cajas”), die vaak minder gewend zijn aan buitenlanders en beperkt digitaal werken.

9. Hoe herkent u een betrouwbare bank?

Registratie bij de Banco de España.
Ervaring met hypotheken voor buitenlanders.
Duidelijke communicatie over rentevormen en bijkomende kosten.
Digitale klantomgeving voor documentatie en communicatie.
Transparantie in kosten, inclusief notariskosten, registratierechten en verplichte verzekeringen.

10. Hypotheek via een BV of S.L.

1. Nederlandse BV

Spaanse banken zijn terughoudend en verstrekken vrijwel nooit hypotheken aan buitenlandse rechtspersonen.

2. Spaanse S.L.

Een Spaanse vennootschap (Sociedad Limitada) kan wel een hypotheek krijgen, maar dan gelden zakelijke voorwaarden: hogere rente, lagere financiering, en meer documentatie.

3. Alternatieven

Financiering via een Nederlandse bank of private financier.
Eigen middelen vanuit de BV inzetten.
Oprichten van een Spaanse dochtervennootschap die de woning koopt.

4. Waarom terughoudendheid?

Buitenlandse jaarrekeningen en aangiftes zijn lastig te beoordelen.
Documenten moeten vertaald en gelegaliseerd worden.
Juridische procedures bij executie zijn complexer bij buitenlandse rechtspersonen.

11. Fiscale aandachtspunten

Aankoopkosten

Bij bestaande bouw: ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), meestal 6–10%.
Bij nieuwbouw: IVA (10%) + AJD (1–1,5%).

Bezitsvorm

Privé: eenvoudiger en vaak fiscaal gunstiger.
S.L.: meer administratie, maar aantrekkelijk bij verhuur en investeringen.

Verhuur en inkomstenbelasting

Privé (niet-resident EU): 19% belasting op huurinkomsten (24% buiten EU). Kosten aftrekbaar voor EU-inwoners.
S.L.: 25% vennootschapsbelasting, met aftrek van kosten en afschrijvingen.

Vermogensbelasting

In veel regio’s van Spanje geldt vermogensbelasting. Bij privébezit telt de woning mee in uw vermogen, bij S.L. indirect via de waarde van de vennootschap.

Verkoop en plusvalía

Privé (niet-resident EU): 19% over de winst.
S.L.: 25% vennootschapsbelasting over de winst.
Altijd ook gemeentelijke plusvalía (belasting over grondwaardestijging).

Praktisch advies

Voor een vakantiehuis of tweede woning is privébezit vrijwel altijd eenvoudiger en voordeliger.
Voor investering (meerdere appartementen, langdurige verhuur) kan een S.L. aantrekkelijk zijn.
Aankoop via een Nederlandse BV leidt vaak tot dubbele lasten en is zelden fiscaal gunstig.

Voorbeeld berekening:

Aankoopprijs : € 200.000

De bank financiert dus een maximaal van 70% op dít bedrag.

€ 200.000 x 70% = € 140.000 als hypotheek

In dit geval betekent het dus dat men voor deze woning zelf € 60.000 moet inleggen uit eigen middelen (€ 200.000 - € 140.000).

Naast het deel dat men zelf moet inleggen voor de aankoopprijs dient men ook alle overige kosten zelf te betalen. Deze kunnen níet meegefinancierd worden.

Overige kosten:

Belasting : € 20.000 (dit kan per regio verschillen maar voor de Communidad Valencia is het 10%)

Notaris : € 1.500 (kan verschillen per notaris)

Advocaat/gestor : € 2.000 (meestal 1% van de aankoopprijs met vaak wel een minimumbedrag)

Registerkosten : € 650

Administratiekosten : € 400

NIE nummers / Volmacht (2 personen) : € 500

Totaal aan overige kosten: € 25.050

In totaal zou de eigen inleg bij de aankoop van een woning van € 200.000 dus zijn:

€ 60.000 + € 25.050 = € 85.050

Heeft u vragen naar aanleiding van deze gids over een hypotheek in Spanje of wilt u begeleid worden in de aankoop van vastgoed in Spanje? Neem contact met ons op en wij helpen u graag verder.