Hipoteca en España, ¿cómo funciona?

Solicitar una hipoteca en España: guía completa

Comprar una vivienda en España es un sueño para muchos holandeses. A menudo, esto implica solicitar una hipoteca española y, aunque en principio parece similar a la holandesa, el proceso en España funciona de forma ligeramente diferente. Piensa, por ejemplo, en la financiación máxima, los requisitos de documentación más estrictos y otras normas fiscales.

En esta guía encontrará instrucciones paso a paso:

• cómo evalúan las entidades bancarias españolas una solicitud de hipoteca,
• cuánto puede pedir prestado como máximo,
• cómo funciona el proceso de solicitud,
• cuáles son las diferencias con los Países Bajos,
• qué bancos son fiables,
• ¿Cómo funcionan las hipotecas a través de una BV o una S.L.?
• y cuáles son las consecuencias fiscales de la compra, la propiedad, el alquiler y la venta.

1. ¿A qué prestan atención los bancos españoles?

Los bancos españoles son cautelosos a la hora de conceder hipotecas, especialmente a extranjeros. Quieren tener la máxima seguridad de que usted podrá devolver el préstamo. Por eso evalúan varios factores:

Ingresos y estabilidad

Los bancos no solo tienen en cuenta la cantidad que ganas, sino también la regularidad. Un salario fijo o una pensión ofrecen más seguridad que unos ingresos variables o temporales.

Obligaciones financieras existentes

¿Tiene ya una hipoteca, un préstamo personal o un crédito renovable? Entonces esto también cuenta. Las tarjetas de crédito con un límite pendiente también se consideran obligaciones, incluso si las utiliza poco.

Edad

La mayoría de los bancos exigen que la hipoteca esté totalmente amortizada antes de cumplir los 75 años. Por lo tanto, un comprador más joven puede obtener más fácilmente un plazo más largo que alguien mayor de 60 años.

Historial crediticio

Se tiene en cuenta el registro BKR o un informe crediticio internacional. Los registros negativos reducen las posibilidades de aprobación.

Relación entre ingresos y gastos

Una regla general es que los gastos hipotecarios mensuales no deben superar el 30-35 % de sus ingresos netos. Si ya tiene obligaciones pendientes, estas se incluirán en el cálculo. ¿Qué se entiende por obligaciones pendientes? Por ejemplo, préstamos, contratos de arrendamiento, otras hipotecas y contratos de telefonía con un teléfono incluido.

2. ¿Cuál es el importe máximo que puede pedir prestado?

Los bancos españoles aplican un porcentaje de financiación diferente al de los bancos holandeses:

• Por lo general, puede pedir prestado hasta el 70 % del precio de compra o del valor de tasación (se aplica el menor de los dos).
• Por lo tanto, usted debe aportar el 30 % restante con fondos propios.
• A esto hay que añadir los gastos de compra (impuesto de transmisiones patrimoniales, notario, registro, abogado, etc.). Estos suelen ascender al 10-15 % del precio de compra y no pueden financiarse.

En resumen: quien compre en España debe tener en cuenta que deberá aportar una contribución considerable.

3. Preparación: sepa cuánto puede gastar

Antes de empezar a visitar casas, es aconsejable saber cuál es el importe máximo que puede pedir prestado. De este modo, evitará enamorarse de una vivienda que no se ajusta a su presupuesto.

Un banco o asesor puede calcular previamente su capacidad de endeudamiento basándose en sus ingresos, edad y obligaciones. Esto le proporcionará claridad y evitará decepciones.

4. Solicitud de hipoteca: ¿un banco o varios bancos?

En España, las condiciones varían mucho según el banco: tipos de interés, plazo, gastos adicionales e incluso la rapidez del proceso. Por eso, puede merecer la pena presentar varias solicitudes.

• Ventaja: puede comparar ofertas y elegir la mejor.
• Desventaja: a menudo hay que volver a presentar la misma documentación y lleva más tiempo.

Un buen asesor hipotecario puede coordinar este proceso por usted y ahorrarle mucho trabajo.

5. Asesor hipotecario: ¿contratarlo o no?

Contratar a un asesor suele tener un coste, pero a menudo ofrece grandes ventajas:

• No es necesario que usted mismo se encargue de averiguar todos los documentos y procedimientos españoles.
• Tendrá acceso a varios bancos y sus condiciones.
• Evitará errores o piezas faltantes en su solicitud.

Trabajamos con un asesor que tiene mucha experiencia con clientes holandeses y bancos españoles. Esto puede acelerar y facilitar considerablemente su proceso.

6. Documentos necesarios

Los bancos españoles solicitan mucha documentación, a menudo traducida o legalizada. La lista exacta varía según el banco, pero estos son los documentos estándar:

Datos personales

• Copia en color del pasaporte
• Licenciatura en Enfermería
• Datos de dirección
• Números de teléfono móvil y direcciones de correo electrónico por persona
• Estado civil (casado, en pareja, soltero)
• Datos de los hijos que viven en el hogar
• Profesión y fecha de inicio del trabajo o prueba de jubilación

Información financiera

• Últimas 3 nóminas o resúmenes de pensión
• Prueba de otros ingresos (por ejemplo, alquileres)
• Declaraciones anuales o declaraciones de impuestos más recientes
• Informe BKR o informe crediticio internacional
• Extractos bancarios de los últimos 6 meses (cuenta de ingresos y préstamos)
• Extractos hipotecarios de los últimos 6 meses (si procede)
• Certificado hipotecario (plazo, cuota mensual, saldo)

La preparación y la entrega completa de estos documentos suele ser la parte más laboriosa de la solicitud.

7. Diferencias entre las hipotecas españolas y holandesas

Financiación máxima

• España: máximo 70 % del precio de compra o de la tasación.
• Países Bajos: máximo 100 % del valor de mercado.

Duración

• España: normalmente entre 20 y 25 años, a veces 30 años.
• Países Bajos: 30 años por defecto.

Límite de edad

• España: la hipoteca debe estar pagada antes de los 75 años.
• Países Bajos: sin límite legal, pero más estricto a edades avanzadas.

Tipos de interés

• España: principalmente variable (Euribor + margen). Es posible un tipo de interés fijo, pero es menos habitual y el plazo de fijación es más corto.
• Países Bajos: amplia selección de períodos de interés fijo (5, 10, 20, 30 años).

Kostenkoper

• España: 10-15 % del precio de compra, no financiable.
• Países Bajos: 4-6 %, tampoco financiable.

Deducción de los intereses hipotecarios

• España: no hay deducción para los extranjeros que compran una segunda vivienda. Solo en casos limitados para residentes fiscales.
• Países Bajos: deducible en el caso de la residencia principal (bajo ciertas condiciones).

Normas de ingresos

• España: máximo 30-35 % de los ingresos netos destinados a gastos de vivienda.
• Países Bajos: calculado según las normas NIBUD.

Proceso de solicitud de hipoteca

• España: mucha documentación, a menudo traducida y legalizada.
• Países Bajos: más rápido y más estandarizado.

Garantía hipotecaria nacional (NHG)

• España: no disponible.
• Países Bajos: sí es posible, con un tipo de interés más bajo y una garantía adicional.

8. Bancos conocidos para hipotecas

Banco Santander

El mayor banco de España, con amplia experiencia con extranjeros. Amplia red de oficinas, pero las condiciones varían según la región.

BBVA

Banco moderno, fuerte en soluciones digitales. Las hipotecas a menudo se pueden tramitar en línea. A veces se aplican requisitos más estrictos a los extranjeros.

CaixaBank (La Caixa)

Conocido por su atención al cliente y su asistencia multilingüe. Las condiciones y los costes varían según la provincia.

Banco Sabadell

Flexible con los extranjeros y con cobertura nacional. La burocracia a veces puede llevar tiempo.

Bankinter

Banco mediano, a menudo atractivo por sus tipos de interés competitivos. Menos oficinas físicas que los grandes actores.

Abanca

Fuerte presencia en Galicia y el noroeste de España. Enfoque más personal, pero menos internacional.

Además, existen cajas de ahorros locales más pequeñas («Cajas»), que suelen estar menos acostumbradas a tratar con extranjeros y tienen un funcionamiento digital limitado.

9. ¿Cómo se reconoce un banco fiable?

• Registratie bij de Banco de España.
• Experiencia con hipotecas para extranjeros.
• Comunicación clara sobre los tipos de interés y los costes adicionales.
• Entorno digital para clientes para documentación y comunicación.
• Transparencia en los costes, incluidos los gastos notariales, los derechos de registro y los seguros obligatorios.

10. Hipoteca a través de una sociedad limitada (BV) o sociedad anónima (S.L.)

1. Sociedad mercantil neerlandesa (BV)

Los bancos españoles son cautelosos y casi nunca conceden hipotecas a personas jurídicas extranjeras.

2. Español S.L.

Una sociedad española (Sociedad Limitada) puede obtener una hipoteca, pero se aplican condiciones comerciales: tipos de interés más altos, financiación más baja y más documentación.

3. Alternativas

• Financiación a través de un banco holandés o un financiador privado.
• Utilizar los recursos propios de la sociedad limitada.
• Constitución de una filial española que compre la vivienda.

4. ¿Por qué tanta cautela?

• Las cuentas anuales y las declaraciones fiscales extranjeras son difíciles de evaluar.
• Los documentos deben traducirse y legalizarse.
• Los procedimientos legales en caso de ejecución son más complejos cuando se trata de personas jurídicas extranjeras.

11. Aspectos fiscales a tener en cuenta

Costes de adquisición

• En el caso de edificios existentes: ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), normalmente entre el 6 % y el 10 %.
• En el caso de nuevas construcciones: IVA (10 %) + AJD (1-1,5 %).

Forma de posesión

• Privado: más sencillo y, a menudo, más ventajoso desde el punto de vista fiscal.
• S.L.: más trámites administrativos, pero atractivo para el alquiler y las inversiones.

Alquiler e impuesto sobre la renta

• Privado (no residente en la UE): 19 % de impuesto sobre los ingresos por alquiler (24 % fuera de la UE). Gastos deducibles para los residentes en la UE.
• S.L.: 25 % de impuesto de sociedades, con deducción de gastos y amortizaciones.

Impuesto sobre el patrimonio

• En muchas regiones de España se aplica el impuesto sobre el patrimonio. En el caso de la propiedad privada, la vivienda se incluye en su patrimonio; en el caso de las sociedades limitadas, se incluye indirectamente a través del valor de la sociedad.

Venta y plusvalía

• Privado (no residente en la UE): 19 % sobre los beneficios.
• S.L.: 25 % de impuesto de sociedades sobre los beneficios.
• Siempre también plusvalía municipal (impuesto sobre el aumento del valor del suelo).

Consejos prácticos

• Para una casa de vacaciones o una segunda residencia, la propiedad privada es casi siempre más sencilla y económica.
• Para inversiones (varios apartamentos, alquileres a largo plazo), una S.L. puede resultar atractiva.
• La compra a través de una sociedad mercantil neerlandesa suele acarrear dobles gastos y rara vez resulta fiscalmente ventajosa.

Ejemplo de cálculo:

Precio de compra: 200 000 €

Por lo tanto, el banco financia un máximo del 70 % de este importe.

200 000 € x 70 % = 140 000 € como hipoteca

En este caso, esto significa que hay que aportar 60 000 € de fondos propios para esta vivienda (200 000 € - 140 000 €).

Además de la parte que hay que aportar para el precio de compra, también hay que pagar todos los demás gastos. Estos no pueden ser cofinanciados.

Otros gastos:

Impuestos : 20 000 € (puede variar según la región, pero en la Comunidad Valenciana es del 10 %).

Notario : 1500 € (puede variar según el notario)

Abogado/gestor : 2000 € (normalmente el 1 % del precio de compra, a menudo con un importe mínimo)

Gastos de registro : 650 €

Gastos administrativos : 400 €

Números NIE / Poder notarial (2 personas): 500 €

Total de otros gastos: 25 050 €

En total, la aportación propia para la compra de una vivienda de 200 000 € sería:

60 000 € + 25 050 € = 85 050 €

¿Tiene alguna pregunta sobre esta guía sobre hipotecas en España o desea recibir asesoramiento para la compra de un inmueble en España? Póngase en contacto con nosotros y estaremos encantados de ayudarle.