Hipoteca en España, ¿cómo funciona?
Solicitar una hipoteca en España: guía completa
Comprar una vivienda en España es un sueño que muchos neerlandeses y belgas acunan desde hace tiempo. No todo el mundo paga una vivienda íntegramente con sus propios recursos. En ese caso, una hipoteca española puede ser una opción.
Aunque, en líneas generales, una hipoteca en España es similar a la de los Países Bajos, existen diferencias importantes. Los bancos españoles suelen financiar una parte menor del valor de la vivienda, exigen una amplia documentación y evalúan a los compradores extranjeros de forma diferente a como lo hacen con los residentes españoles.
Por lo tanto, quien necesite financiación haría bien en analizar primero las opciones hipotecarias y solo después visitar viviendas concretas.
Así evitarás enamorarte de una vivienda que, al final, no se ajuste al presupuesto disponible.
¿Quiere ver al mismo tiempo qué viviendas hay disponibles? Eche un vistazo a nuestra oferta actual de viviendas en España.
¿Cómo funciona una hipoteca en España?
Un banco español no solo tiene en cuenta la vivienda que quieres comprar.
El banco evalúa, sobre todo, si podrás seguir pagando la hipoteca durante todo el plazo de vigencia.
Para ello, se tienen en cuenta, entre otros aspectos:
- ingresos;
- estabilidad de los ingresos;
- préstamos vigentes;
- otras hipotecas;
- edad;
- situación familiar;
- historial crediticio;
- recursos propios disponibles;
- y el valor de la vivienda.
En el caso de los compradores extranjeros, suele realizarse un análisis más exhaustivo de la documentación financiera que en una solicitud de hipoteca neerlandesa estándar.
¿Cuánto puedes pedir prestado para comprar una vivienda en España?
En el caso de los no residentes, suele aplicarse una financiación máxima de aproximadamente el 70 % del precio de compra o del valor de tasación, tomándose normalmente como referencia el menor de ambos valores.
Esto significa que deberá pagar una parte considerable de la vivienda con sus propios recursos.
A eso hay que añadir, además, los gastos de compra.
Un ejemplo sencillo:
Supongamos que compra una vivienda por 200 000 € y que el banco financia como máximo el 70 %.
En ese caso, la hipoteca máxima en ese ejemplo sería:
200 000 € × 70 % = 140 000 €
En ese caso, deberá aportar como mínimo 60 000 € de fondos propios para el precio de compra propiamente dicho.
Además, hay que tener en cuenta los impuestos, los gastos notariales, el registro, el asesoramiento jurídico y otros gastos relacionados con la compra. En el ejemplo de esta guía, la aportación total propia para una vivienda de 200 000 € asciende a unos 85 050 €.
Los costes reales dependen de la vivienda, la región y la situación personal.
No incluyas los gastos de compra en tu presupuesto hipotecario
Esta es una de las diferencias más importantes con respecto a la forma de pensar a la que están acostumbrados muchos compradores neerlandeses.
Por ejemplo, si dispone de un total de 250 000 €, eso no significa automáticamente que pueda buscar viviendas con un precio de venta de 250 000 €.
Los gastos de compra de una vivienda en España suelen tener que pagarse con fondos propios.
Por eso, antes de empezar a buscar vivienda, es aconsejable calcular primero:
¿Qué importe de hipoteca puedo conseguir?
en:
¿Cuánto dinero propio queda después de pagar los gastos de compra?
Solo entonces sabrá en qué rango de precios debe buscar realmente.
¿Qué es lo que tiene en cuenta un banco español?
Ingresos
Un ingreso estable ofrece más seguridad al banco.
Por lo general, resulta más sencillo evaluar un salario fijo o una pensión que unos ingresos muy variables o temporales.
También se pueden incluir otros ingresos, como, por ejemplo, los ingresos por alquiler, dependiendo del banco y de la forma en que se puedan acreditar dichos ingresos.
Obligaciones financieras existentes
¿Tiene ya alguna obligación financiera? En ese caso, estas se tendrán en cuenta en la evaluación.
Piensa, por ejemplo, en:
- hipoteca actual;
- préstamo personal;
- contrato de arrendamiento;
- crédito renovable;
- otras fuentes de financiación;
- y determinadas líneas de crédito.
Por lo tanto, el banco no solo tiene en cuenta lo que entra cada mes, sino también lo que ya sale mensualmente.
Relación entre los ingresos y los gastos mensuales
Una pauta muy habitual es que el total de las obligaciones financieras no debe representar una parte demasiado elevada de los ingresos netos mensuales.
En la guía original se indica, como regla general, que esta cantidad debe ser de aproximadamente entre el 30 % y el 35 % de los ingresos netos.
Si ya tiene una hipoteca o un préstamo, eso reduce el margen para contratar una nueva hipoteca en España.
Edad y duración
La edad también influye.
Los bancos españoles quieren que la hipoteca se haya liquidado por completo antes de alcanzar una edad máxima determinada.
Por eso, por ejemplo, una persona de 40 años puede obtener un plazo de amortización más largo que alguien que compre una vivienda a una edad más avanzada.
Por eso, para las personas que desean pasar su jubilación en España, es especialmente importante informarse con antelación sobre las opciones de financiación.
Y es que un plazo más corto suele suponer cuotas mensuales más elevadas.
Historial crediticio
También se tiene en cuenta tu historial crediticio.
En el caso de los compradores neerlandeses, por ejemplo, se puede solicitar un informe del BKR. Los registros negativos pueden afectar a la solicitud de hipoteca.
Además, el banco puede solicitarte documentación adicional para comprobar más a fondo tu situación financiera.
Calcule sus posibilidades hipotecarias antes de ir a ver la vivienda
Recomendamos a los compradores que necesiten financiación que no dediquen primero semanas enteras a visitar viviendas.
Solicita una evaluación previa:
- la cantidad máxima que puede pedir prestada;
- cuántos recursos propios se necesitan;
- qué cuota mensual es viable;
- y cuál es el presupuesto de compra correspondiente.
Esto le permitirá realizar búsquedas mucho más específicas dentro de la oferta inmobiliaria en España.
Además, esto evita que reserves una vivienda antes de que quede claro si la financiación es viable.
¿Qué documentos solicita un banco español?
Solicitar una hipoteca en España conlleva bastante papeleo.
Los documentos concretos varían según el banco y la situación personal de cada uno, pero normalmente se solicita información tanto personal como financiera.
Documentos personales
Por ejemplo:
- pasaporte;
- datos de contacto;
- estado civil;
- situación familiar;
- profesión;
- fecha en la que comenzó a trabajar para su empresa;
- o un justificante de los ingresos por pensión.
Además, para comprar una vivienda necesitará un número NIE.
Puede obtener más información al respecto en nuestra página sobre NIE y residencia en España.
Documentos financieros
El banco puede solicitar, entre otras cosas:
- nóminas recientes;
- resúmenes de pensión;
- justificante de otros ingresos;
- declaraciones de impuestos;
- declaraciones anuales;
- extractos bancarios;
- datos de las hipotecas existentes;
- informe de solvencia;
- e información sobre otros préstamos.
Las personas que sean autónomos o directores y accionistas mayoritarios pueden tener que presentar documentación adicional de la empresa.
Reunir toda la documentación suele ser una de las partes que más tiempo lleva en la solicitud de una hipoteca.
¿Hay que traducir los documentos?
Eso depende del banco.
Algunos bancos aceptan determinados documentos en neerlandés o en inglés, mientras que otros solicitan traducciones o declaraciones complementarias.
Por eso, comprueba primero qué documentos necesita el banco que hayas elegido antes de encargar la traducción de todo.
De lo contrario, es posible que tenga que asumir gastos por documentos que, al final, resulten innecesarios.
¿Acudir a un banco español o a varios?
Las condiciones de las hipotecas pueden variar según el banco.
Esto no solo se aplica a los intereses.
Asimismo, pueden variar el importe máximo de financiación, el plazo, los límites de edad, la aceptación de diferentes formas de ingresos y la rapidez de la evaluación.
Por eso, puede resultar útil comparar varias entidades bancarias.
El inconveniente es que, con cada solicitud, hay que volver a presentar documentos y responder a una serie de preguntas.
Un asesor hipotecario puede facilitar este proceso.
¿Por qué recurrir a un asesor hipotecario?
Un asesor que trabaja habitualmente con compradores de viviendas extranjeros suele conocer los distintos bancos y sus criterios de concesión.
Esto puede resultar especialmente útil cuando tu situación no es del todo habitual.
Piensa, por ejemplo, en:
- empresario;
- varias fuentes de ingresos;
- ingresos por alquiler;
- ingresos por jubilación;
- vivienda ya construida en los Países Bajos;
- diferentes nacionalidades;
- o una compra junto con una pareja.
Un asesor puede ayudarte a determinar de antemano qué bancos ofrecen las mejores perspectivas.
¿Qué bancos españoles conceden hipotecas?
En la guía original se mencionan varios bancos españoles conocidos que ofrecen hipotecas, entre ellos:
- Banco Santander;
- BBVA
- CaixaBank
- Banco Sabadell;
- Bankinter;
- Banco
Las condiciones varían según el banco y, en ocasiones, incluso según el expediente o la sucursal.
Por eso, no elijas un banco únicamente porque conozcas su nombre.
En definitiva, la mejor hipoteca es aquella cuyas condiciones se adapten a tu situación personal.
¿Cómo se reconoce a un proveedor de hipotecas de confianza?
A la hora de elegir un banco o una entidad financiera española, ten en cuenta, entre otras cosas:
- inscripción en el Banco de España;
- experiencia con clientes extranjeros;
- información clara sobre los intereses;
- costes transparentes;
- condiciones claras;
- y una buena disponibilidad durante el proceso de solicitud.
Además, la guía original señala como aspectos importantes la comunicación digital y la información clara sobre los costes adicionales.
Diferencias entre una hipoteca española y una holandesa
Aunque ambos sistemas parten de la misma idea básica —pedir un préstamo con la vivienda como garantía—, existen diferencias claras.
Financiación máxima
En los Países Bajos, en el caso de una vivienda habitual, se puede financiar una parte mucho mayor del valor de la vivienda.
En España, los compradores extranjeros suelen tener que aportar una cantidad considerablemente mayor de fondos propios.
Plazo de vigencia
Según la guía original, las hipotecas españolas suelen tener un plazo de entre 20 y 25 años, aunque en algunas situaciones es posible que el plazo sea más largo.
Edad
En España, la edad influye de manera significativa en el plazo máximo.
Documentación
Los bancos españoles suelen solicitar más información financiera a los compradores extranjeros, por lo que el proceso puede alargarse.
NHG
En España no existe un sistema como la Garantía Hipotecaria Nacional neerlandesa.
Tipo de interés fijo o variable en España
Los bancos españoles pueden ofrecer diferentes tipos de interés.
Dependiendo del momento y del banco, es posible que se encuentre con:
- tipo de interés fijo;
- tipo de interés variable;
- o una forma combinada.
En el caso de una hipoteca variable, el tipo de interés puede estar vinculado, por ejemplo, al Euribor.
La elección del tipo de interés más adecuado depende de tus preferencias personales, del plazo y de tu capacidad financiera.
Por eso, no te fijes solo en el tipo de interés actual, sino también en cómo variará tu cuota mensual cuando cambie el tipo de interés.
Hipoteca para una segunda vivienda en España
Muchos compradores neerlandeses y belgas recurren a una hipoteca española para adquirir una segunda vivienda.
Puede tratarse, por ejemplo, de un piso en la costa o de una villa que usted mismo utiliza durante una parte del año.
Entre las regiones más populares se encuentran la Costa Blanca, la Costa Cálida y la Costa del Sol.
En el caso de una segunda vivienda, el banco evalúa su situación financiera, incluidos los posibles gastos de vivienda que ya tenga en los Países Bajos o en Bélgica.
Por lo tanto, una hipoteca existente no deja de tenerse en cuenta en el cálculo solo por el hecho de que la nueva vivienda se encuentre en España.
Hipoteca al emigrar a España
Si se traslada definitivamente a España, su solicitud de hipoteca puede evaluarse de forma diferente a si sigue siendo no residente.
La situación de residencia puede influir en:
- financiación máxima;
- ingresos que se aceptan;
- condiciones;
- y requisitos administrativos.
Por eso, quien compre una vivienda y emigre al mismo tiempo haría bien en coordinar adecuadamente la hipoteca, el NIE y la residencia y la búsqueda de vivienda.
Hipoteca para viviendas de nueva construcción en España
También se puede solicitar una hipoteca para viviendas de nueva construcción en España.
Aquí solo surge un aspecto que requiere especial atención.
La compra de una vivienda de nueva construcción suele pagarse en varios plazos, mientras aún se está construyendo la vivienda.
Normalmente, la hipoteca no se utiliza simplemente para financiar cada pago parcial al promotor.
Esto significa que es posible que necesite disponer de fondos propios suficientes para hacer frente a los pagos durante la construcción.
Por lo tanto, haz que revisen tu plan de financiación antes de reservar una vivienda de nueva construcción.
Consulta aquí la oferta actual de viviendas de nueva construcción.
Hipoteca para viviendas de segunda mano
En el caso de una vivienda ya construida, el proceso suele ser más sencillo, ya que la vivienda ya existe y puede tasarse.
Por lo general, el banco encarga una tasación de la vivienda antes de conceder la financiación definitiva.
Es importante tener en cuenta que el banco no solo tiene en cuenta el precio de compra.
Si el valor de tasación resulta inferior al precio de compra acordado, el importe máximo que puede solicitar como préstamo también podría ser inferior.
Por eso, una valoración baja puede suponer que necesite más dinero propio de lo previsto.
Nunca compres sin tener en cuenta la financiación
Uno de los mayores riesgos surge cuando se reserva una vivienda sin que la financiación esté totalmente asegurada.
En España, una cláusula de reserva de financiación, tal y como la conocen los compradores neerlandeses, no es un elemento que se incluya de forma automática en todos los contratos.
Por eso, asegúrate de que se compruebe claramente de antemano:
- lo que dibujes;
- qué importes debe pagar;
- cuando dichos importes sean reembolsables;
- y qué ocurre si, al final, no se aprueba la hipoteca.
Para obtener más información sobre el proceso de compra, consulte nuestra guía sobre comprar una vivienda en España.
Hipoteca a través de una sociedad limitada neerlandesa (BV)
La guía original señala que los bancos españoles se muestran reticentes a conceder hipotecas a personas jurídicas extranjeras, como una sociedad limitada neerlandesa (BV).
Quien desee adquirir un inmueble a través de una empresa se enfrentará, por lo tanto, a un proceso de financiación muy diferente al de un comprador particular de vivienda.
Esto debe analizarse por separado con antelación.
Hipoteca a través de una S.L. española
Según la guía, una Sociedad Limitada (S.L.) española puede obtener financiación, pero en condiciones comerciales.
Entre otros, pueden aplicarse los siguientes:
- porcentajes de financiación más bajos;
- otros tipos de interés;
- documentación adicional;
- cuentas anuales de la empresa;
- y garantías adicionales.
Por lo tanto, en el caso de una segunda vivienda convencional, la compra a través de una sociedad no resulta automáticamente más atractiva que la propiedad privada.
Comprar inmuebles como inversión
Quien no solo busque una segunda vivienda, sino que realmente quiera invertir en el mercado inmobiliario español, debe tener en cuenta tanto la financiación como la fiscalidad.
Piensa, por ejemplo, en:
- una o varias viviendas de alquiler;
- alquiler a largo plazo;
- alquiler vacacional;
- compra particular;
- o mediante la compra a través de una empresa.
La estructura elegida puede tener repercusiones en materia de impuestos, administración, financiación y venta final.
Pide siempre asesoramiento fiscal personalizado al respecto.
Impuestos al comprar una vivienda
La guía original distingue entre edificios existentes y de nueva construcción.
En el caso de las viviendas ya construidas, se paga el impuesto de transmisiones patrimoniales.
En las nuevas construcciones intervienen, entre otros, el IVA y el AJD.
Los porcentajes exactos varían según la región y la situación.
Esa es una razón más para tener siempre en cuenta la región en la que se realiza la compra a la hora de fijar el presupuesto de compra.
Por ejemplo, una vivienda en la Costa Blanca está sujeta a normas fiscales regionales diferentes a las de una vivienda en la Costa del Sol.
Alquiler e hipoteca
¿Quiere alquilar la vivienda?
Consúltelo previamente tanto con su asesor financiero como con su asesor jurídico y fiscal.
El alquiler puede tener consecuencias para:
- impuestos;
- seguro;
- rendimiento;
- mantenimiento;
- y, en ocasiones, la forma en que se evalúa la financiación.
Además, sobre todo en el caso de los alquileres turísticos, hay que comprobar si el alquiler de esa vivienda en concreto es legalmente posible.
Más información en nuestra página sobre invertir en inmuebles en España.
¿Qué ocurre si más adelante vendes la vivienda?
Los impuestos también influyen en la venta de inmuebles en España.
La guía original menciona, entre otras cosas, el impuesto sobre las ganancias realizadas y la plusvalía municipal.
Los importes que finalmente se deberán abonar dependen, entre otras cosas, de:
- precio de compra;
- precio de venta;
- gastos de compra demostrables;
- inversiones;
- residencia fiscal;
- y estructura de propiedad.
Así que esto también es algo muy personal.
Ejemplo: financiar una vivienda de 200 000 €
Un ejemplo concreto de cálculo deja clara la diferencia entre el precio de compra y el capital propio realmente necesario.
Precio de compra
200 000 €
Hipoteca al 70 %
140 000 €
Aportación propia para la vivienda
60 000 €
A eso hay que añadir, además, los gastos de compra.
En el ejemplo de cálculo original se mencionan:
- impuesto: 20 000 €;
- notario: 1.500 €;
- abogado/gestor: 2.000 €;
- Gastos de inscripción: 650 €;
- gastos de gestión: 400 €;
- NIE/poder notarial para dos personas: 500 €.
En el ejemplo, esto supone 25 050 € en concepto de otros gastos.
La aportación total propia quedaría entonces en:
60 000 € + 25 050 € = 85 050 €.
Utiliza esto sobre todo como ejemplo ilustrativo, ya que los costes reales pueden variar según la compra.
¿Cómo se calcula el presupuesto real para la compra de una vivienda?
Por lo tanto, abordaríamos el proceso en este orden:
- Determina de cuántos recursos propios se dispone.
- Calcule cuál es el importe máximo de su hipoteca.
- Reserva dinero suficiente para los gastos de compra.
- A continuación, determina el precio máximo de la vivienda.
- Solo entonces empieza a comparar viviendas de forma específica.
Eso hace que la búsqueda sea mucho más eficaz.
A continuación, puede buscar entre la oferta inmobiliaria actual o consultar específicamente las viviendas de nueva construcción y las viviendas de construcción ya existente.
¿Qué región se ajusta a tu presupuesto hipotecario?
Con el mismo presupuesto se pueden encontrar viviendas muy diferentes en España.
En la costa, a menudo se paga más por la ubicación.
Un poco más hacia el interior, suele haber más espacio.
En la Costa Blanca puedes visitar, por ejemplo, Ciudad Quesada, Torrevieja, Guardamar del Segura, Orihuela Costa, Rojales, Benijófar, Los Montesinos y San Miguel de Salinas.
Quien quiera ampliar su búsqueda también puede incluir la Costa Cálida o la Costa del Sol.
Primero la financiación, luego la búsqueda de vivienda
En definitiva, este es el mensaje más importante.
Si necesita una hipoteca en España, no tiene por qué esperar a haber encontrado una vivienda concreta para solicitar asesoramiento financiero.
Precisamente de antemano ya puede hacer que le calculen muchas cosas.
Así sabrá que:
- cuánto puede pedir prestado;
- cuánto dinero propio se necesita;
- qué cuota mensual te conviene;
- y en qué rango de precios debemos buscar para usted.
De este modo, la búsqueda de vivienda se vuelve mucho más concreta.
Comprar una vivienda con hipoteca a través de Casas Palmeras
Casas Palmeras asesora a compradores neerlandeses y belgas en la compra de una vivienda en España.
Si necesita una hipoteca, podemos adaptar la búsqueda de vivienda a sus posibilidades económicas y ponerle en contacto con entidades que tengan experiencia en la financiación inmobiliaria en España.
Entre otras cosas, le ayudamos con:
- determinar cuáles son sus preferencias en cuanto a vivienda;
- buscar dentro del presupuesto adecuado;
- Comparar edificios de nueva construcción y edificios ya existentes;
- planificar las visitas;
- asesoramiento durante la compra;
- asistencia jurídica;
- y los aspectos prácticos relacionados con la transferencia.
Lee más sobre nuestra forma de trabajar o consulta directamente la oferta actual de viviendas.
¿Quiere saber primero qué vivienda se ajusta a su hipoteca y a sus recursos propios? Rellene entonces el cuestionario para la búsqueda de vivienda o póngase en contacto sin compromiso con Casas Palmeras.
Una hipoteca en España puede permitirte financiar tu vivienda en este país, pero lo más importante es que, antes de empezar a buscar vivienda, sepas exactamente cuánto puedes pedir prestado, cuánto dinero propio necesitas y qué gastos de compra se suman a esa cantidad. Con esa información, podrás buscar tu vivienda en España de forma mucho más específica y segura.
